Проект «Новгородская квартира»
20 ноября 2011 г.
Субсидии на жилье для молодых семей в Великом Новгороде

Предисловие от NOVKVA.ru

Мы нашли данную статью на просторах новгородского интернета совершенно случайно. И хотя возраст этой статьи уже более 1 года, тем не менее, мы считаем, что она не потеряла актуальности и по настоящее время. Давая разрешение на перепечатку материала, автор статьи отметила, что это лишь описание ее собственного опыта и на абсолютную истину данная статья не претендует. Надеемся, статья окажется полезной для посетителей сайта «Новгородская квартира».

Как купить-продать квартиру без помощи агентства

Итак, это свершилось. Из «однушки» мы переехали в «трешку», убитенькую, далеко не новую квартирку , требующую солидных вложений. Но зато свою! Трехкомнатную!

Весь процесс от принятия решения до собственно переезда занял чуть более полугода.

Отсутствие посредников сэкономило нам до полуста тысяч рублей. Это как минимум.

Нет, я отнюдь не призываю игнорировать работу этих , несомненно полезных и даже нужных структур, агентств недвижимости. И поэтому «во первых строках письма» хочу сразу же призвать не повторять моей истории, если вы не уверены в своих силах и не располагаете относительно свободным временем.

Однако же если у вас, как и у меня, финансы строго ограничены, то можно и миновать услуги посредников. Не так страшен черт, как оказалось.

Итак, этап первый.

Семь раз отмерь

И речь идет не только об измерении квадратных метров наличествующей жилплощади. Прежде чем решиться на этот шаг, стоит сто раз подумать, так ли необходима новая квартира именно в этот период вашей жизни. Стоит ли это серьезных ограничений во всем себя, любимых, в ближайшие три-пять-десять лет, или на сколько там вы возьмете ипотеку. Ни одна самая просторная квартира не стоит разрушенного брака «потому что ты, козел, мало зарабатываешь и нам нечем платить кредит» или «потому все люди как люди, а я опять в старой шубе». Цель приобретения жилья должна быть приоритетна и свята, как дело коммунизма в начале прошлого века. Причем всеми членами семьи, включая детей «понимательного» возраста. Ну, это конечно в том случае если в кармане не лежит парочка лишних миллионов. Иначе дело заметно упрощается.

Итак, до квартиры надо созреть.

Что? где? почем?

Как говорил Кот Матроскин из известного мультфильма, прежде чем что-то купить, надо что-то продать. А чтобы продать свою старую жилплощадь, надо знать, хоть примерно, сколько она будет стоить, и на что вы можете рассчитывать. Рынок спроса и предложения я изучала просто – по объявлениям на сайте и в газете. Специалисты советуют сравнить цены на аналогичные объекты недвижимости хотя бы за два – три предыдущих месяца. И отбросить крайние варианты – самый дорогой и самый дешевый. Вы получите среднюю цену вашей квартиры на рынке недвижимости. Однако, если вы видите, к примеру, «вот такую же однушку, как у вас за полтора лимона», не спешите радоваться – не факт, что квартира продастся по той цене, по какой выставлена. Как правило, во время торга цены сбиваются от 50 до 100 тысяч. Вобщем, лучше недооценить свои финансовые возможности, чем переоценить их.

Предпродажная подготовка

Если вы намерены действовать самостоятельно (а иначе, зачем же вы читает мои записки), то следующий ваш шаг – подавать объявление о продаже.

Вот тут я не могла понять, почему все агенты говорили мне – сначала надо продать свою квартиру, потом искать себе. Категорически уверена, что это не верно. Хорошо если ваши покупатели не спешат. А в случае, как произошло со мной, на то чтобы съехать после заветного «да, мы покупаем» у нас было меньше двух недель. Ну и как успеть , не считая времени на оформление сделки, подыскать для себя что-то подходящее? Так что мое мнение – и продавать и подыскивать себе вариант надо одновременно. Так вы всегда будете в курсе динамики цен, и сможет корректировать стоимость своего объекта в зависимости от встречных предложений.

Ну вот, а теперь один из самых важных пунктов – как показывать свою квартиру потенциальным покупателям. Хорошие, профессиональные агенты покупателя не ищут – они его «делают». Если вы общались с кем-нибудь из мира торговли, то наверняка слышали такую фразу, что при желании и профессионализме любому человек можно продать любую вещь. Главное, правильно ему объяснить выгоду от этой покупки. Вобщем, психология , психология и еще раз психология.

Теперь по пунктам

а). Чистота. Для меня один из главнейших пунктов. Какого возраста бы не был дом, чисто начищенная плита и санузел создают ощущение новизны. А вот раскиданные вещи в квартире заметно скрадывают пространство. Как и немытые окна.

б). Запахи. Понятное дело, что в квартире не должно пахнуть канализацией или кошачьим туалетом. А вот запахи ванили и кофе, как оказалось, самые привлекательные для потенциальных покупателей (особенно мужчин) – этот запах ассоциируется с домашним уютом, теплом, спокойствием.

в). Отстраненность. Квартира должна быть ухоженной, чистой и … уже немного не вашей. А как бы ничьей. Чтобы у покупателя создалось впечатление, что она вот-вот готова перейти в его руки. Поэтому любимые семейные портреты лучше убрать со стен, так же как и милые детские каракули-рисунки. Разведенная стирка, перетряхивание шкафа или дымящийся обед из трех блюд во время визита потенциальных покупателей создадут ощущение «чужой территории», как будто здесь и не собираются ничего продавать. Я понимаю, это мелочи, и если вы в квартире проживаете, от этого никуда не деться, но все же приходится как-то изворачиваться.

г). Позитивная преемственность. Это когда в разговоре с покупателем вы рассказываете, что квартира вам нравится, жили бы и жили, но подрастают дети, надо расширяться. Этим самым вы формируете мнение о себе как об успешной, позитивной, счастливой семье, у которой все хорошо. И эта положительная аура вместе с квартирой может перейти и на новых хозяев.

д). Несуществующие недостатки. Есть такой психологический прием – когда вы сами упоминаете о незначительных «недостатках» вашей квартиры, которые ваш собеседник непременно опровергнет. Например, видя, что к вам пришла пожилая семейная пара, можно сказать так : «квартира хорошая, теплая, уютная. Вот только район у нас тихий. Нет ни круглосуточных супермаркетов, ни дискотек для молодежи, а мы любим повеселиться» Понятно дело, что пенсионеры возразят – какой же это недостаток, нам как раз это и нужно. И в голове у них отложится – не продавец, а они сами эту квартиру хвалили! Или, например, видя что собеседница несмотря на теплую погоду за окном, в шарфе и варежках, можно невзначай пожаловаться – «вот только жарко у нас, даже зимой окна открываем». И покупательница скажет – «ой, а я мерзлячка, мне как раз такое и подойдет».

Но здесь, конечно, очень важно видеть и понимать, кому и что говорить.

е). «Язык до Киева доведет». А в данном случае доведет до вашей новой жилплощади. Разговаривайте, разговаривайте и еще раз разговаривайте. О клиенте, о ком же еще. Здесь как нельзя кстати третье правило Глеба Жеглова – «проявляй к свидетелю искренний интерес». Так вы поймете, что именно интересует покупателя. Ага, говорит, что у ее мамы больные ноги, стало быть непременно ищет квартиру ни нижнем этаже, значит снижать цену за 1-й этаж не стоит. Наоборот, стоит преподать это как преимущество. А эти клиенты невзначай сказали, что работают в строительной компании? – стало быть то, что у вас никакого ремонта им по барабану, значит надо «продвигать» наличие балкона, большой кухни или чудесного месторасположения.

Осторожно – агент

На свете в целом, и в нашем городе в частности, есть множество хороших, высококлассных, добросовестных агентов по недвижимости, которые хорошо выполняют свою работу. Жаль, что мне таких не попалось. Когда на мое объявление откликнулось множество агентов, я радовалась – больше спроста, быстрее продам. Но, выяснив, что я не буду заключать с ними эксклюзивный договор, они сыграли со мной в не совсем честную игру, вынудив меня таким образом написать это пункт.

Игра называлась «заведомо плохой вариант». Как известно, агентства любят работать с клиентом по так называемому эксклюзивному договору. И есть люди, которые на это соглашаются. Остальные собственники квартир превращаются в «заведомо плохой вариант». Покупателю показывают квартиру, которая находится у них на договоре, а для сравнения ведут, скажем, ко мне. Разговор с покупателем примерно такой: «ну есть еще вариант, решать конечно вам, но там…» и дальше идет перечисление выдуманных недостатков: крыша течет, уже второй хозяин повесился, очень дорого и тд. К стоимости моей квартиры, например, накручивали от 150 до 250 тысяч. Понятно, что за такие деньги даже неплохую квартиру брать бы не стали. Далее ведут покупателя на еще один «заведомо плохой вариант». Ну и бедняге ничего не остается делать, как «брать то, что дают».

Конечно, еще раз повторяю, «не все агенты одинаково бесполезны». И наверняка вы найдете массу примеров их добросовестной и плодотворной работы. Я пишу только о том, что было со мной.

Без бумажки ты… букашка

Теперь о самом важном. О документах. К этому вопросу надо подойти во всей серьезностью, потому как «не корову продаем».

Итак, какие документы необходимы продавцу. Кроме документов, удостоверяющих личность, понадобятся свидетельство о праве собственности, технический и кадастровый паспорт квартиры (их нужно заказать пораньше, потому как готовятся они недели три), справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, справка с ЖЭУ о составе семьи (о том, кто прописан). Ну и собственно, сам договор купли–продажи.

Я была, мягко говоря, крайне удивлена, узнав какую сумму запрашивают юристы за подготовку двух страничек несложного текста и взялась за дело сама. Вобщем-то, даже для неспециалиста задача не смертельная – наверняка вы или ваши родственники когда-то что-то из недвижимости продавали, и их договор можно взять за основу. В конце концов, можно пошарить в Интернете и тщательно проверить все пункты «под себя». Но будьте готовы к тому, что никто кроме вас и покупателя читать и править договор не будет – Росрегистрации и юстиции это нафиг не нужно. Даже если в договоре будут явные нестыковки, они зарегистрируют то, что есть. Раньше, к слову сказать, все было по другому, юстиция договор проверяла…

Ключи от сейфа, где деньги лежат

Передача денег – всегда волнительный момент. Я предпочла действовать «по безналу».

То есть, ни во время передачи задатка, ни во время получения суммы в качестве окончательного расчета я, как продавец, к деньгам вообще не прикасалась. Мои покупатели просто тут же при мне клали определенную сумму на сберкнижку (как вариант – карточку). Потому что было масса «старшилок», когда и купюры оказывались ненастоящими и, пересчитывая потом деньги, продавец обнаруживал недостачу. А мне этими деньгами еще предстояло расплачиваться со своими продавцами, так что так надежнее… Разумеется, в договоре прописывается этот момент, что деньги передаются покупателем продавцу в течение такого-то времени после подписания договора, о чем составляется соответствующая расписка.

Ну вот, с продажей прошло все как нельзя лучше, а с покупкой получился «геморрой». Мои продавцы, люди уже немолодые, начитавшись и наслушавшись о возможных махинациях с квартирами и деньгами, предпочли самый надежный, по их мнению, способ передачи денег – через банковскую ячейку. Ну, через ячейку, так через ячейку. Желание продавца, как говорится, закон. На самом деле, как мне показалось после всей этой процедуры, ничего кроме головной боли «ячейка» не добавляет. Во-первых, ее надо заранее резервировать. За деньги, разумеется. Во-вторых, между банком и клиентом составляется всего лишь договор аренды ячейки, и ни сумма, и условия передачи денег там не прописываются. То есть в случае разногласий между сторонами купли-продажи банк ни в коем случае никаким посредником не выступает. Какую сумму я положила в ячейку? какие это купюры? их подлинность – ничего этого банк не волнует. Так что в итоге все свелось опять таки к банальной расписке. Единственно на чем я настояла, это чтобы мы пошли после ячейки с продавцом в кассу банка и проверили купюры на подлинность в моем присутствии, чтобы ко мне уже потом никаких претензий.

Забавный случай. Мне, для того чтобы отнести деньги в ячейку, надо снять со счета всю сумму. Она, разумеется, не маленькая. Стою в обычном операционном зале. Вокруг люди. Протягиваю в окошечко бумажку с написанной цифрой. В окошечке – молоденькая девушка, видимо практикантка. И вот она, не сдерживая эмоций на весь зал: «ой, девочки, два лимона!» Посмотреть на клиентку, снимающую со счета два миллиона рублей, обернулось пол-очереди. Было бы время, убила бы!

С новосельем!

Ну вот, все оказалось не так страшно, как казалось. Единственно, не представляю себе, как продавать и приобретать имущество с помощью ипотек, материнских капиталов и ветеранских сертификатов. Слава Богу, что меня это миновало. Потому как я бы, наверное, не решилась оформлять документы, а перевода денег от своего покупателя ждать, скажем, еще полгода. В нашей стране за это время все что угодно может случиться – и дефолт и переворот и т. д… В общем, снимаю шляпу перед теми, кто с этим справился. Да еще и сам.

© Автор: Нина Крючек, интернет-ресурс «Чудомама» (Великий Новгород), 15 ноября 2010 г.

Проект «Новгородская квартира». Недвижимость Великого Новгорода © 2011-2017 г.
Размещение рекламы: , тел.: +7 (8162) 556-557
Яндекс.Метрика